7.ª edição, revista e atualizada
Crédito, formalidades e impostos
VENDER CASA
COMPRAR E
E-BOOK
COMPRAR E VENDER CASA
Crédito, formalidades e impostos
Revisão técnica Magda Canas, Nuno Rico,
Sandra Justino e Soa Lima
Colaboraram nesta edição Mariana Simões
Capa, projeto gráco e paginação Alexandra Lemos
Fotograa da capa iStock
Edição de arte Nuno Semedo
Redação Paula Melo dos Santos e Paula Soa Silva
Revisão de texto Ana Cristina Câmara
Coordenação editorial Paula Melo dos Santos
Formato Digital Paula Melo dos Santos e Cláudia Ferreira
Coordenadora dos livros Filipa Rendo
Diretora de publicações Cláudia Maia
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1900-221 LISBOA Tel. 218 410 800
Correio eletrónico [email protected]este.pt
1.ª edição outubro de 2001
7.ª edição abril de 2025
Esta edição não contempla alterações
posteriores a fevereiro de 2025
ISBN 978-989-737-191-2
Esta publicação, no seu todo ou em parte,
não pode ser reproduzida nem transmitida
por qualquer forma ou processo, eletrónico,
mecânico ou fotográco, incluindo fotocópia
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e escrita da editora.
www.deco.proteste.pt/livros
A
Prefácio
A compra de casa é, frequentemente, o maior investimento a que os consumido-
res têm de fazer face. No entanto, se não estiverem bem informados, os futuros
proprietários correm o risco de virem a confrontar-se com situações de difícil
resolução. Caso não tomem as devidas precauções, podem até ter de pagar muito
mais pelo imóvel do que tinham previsto inicialmente.
Comprar e vender casa é um livro que, utilizando uma linguagem acessível,
aborda as vertentes económicas e jurídicas das diferentes etapas da compra de
casa. A explicação chama a atenção do consumidor para os diversos cuidados a ter
em cada passo do processo. As vantagens e os inconvenientes de cada opção são
também apresentados.
Apesar de estarem em campos opostos, compradores e vendedores têm pela
frente um percurso com diversos pontos em comum. Algumas das informações dis-
ponibilizadas neste livro interessam apenas ao comprador, mas uma grande parte
será útil a ambos. Por outro lado, sempre que se justifica, alertamos o vendedor para
os aspetos específicos que mais diretamente lhe dizem respeito.
A crise no setor da habitação tem levado os sucessivos Governos a implementa-
rem políticas de apoio aos proprietários endividados e à compra ou arrendamento
de casa. A edição que tem em mãos dá já conta das medidas em vigor no início de
2025, que se destinam, sobretudo, a permitir a jovens com idade igual ou inferior
a 35 anos que adquiram a sua habitação própria e permanente. Tal é feito através
da isenção de alguns custos e impostos, bem como de uma garantia de acesso ao
financiamento bancário, entre outras facilidades.
Quando concluímos a produção deste livro anunciava-se a realização de elei-
ções antecipadas, que poderão levar ao surgimento de novas medidas na área da
habitação. Mantenha-se a par das novidades no site da DECO PROteste, em www.
deco.proteste.pt.
A
A
Índice
Introdução
Quando arrendar? 10
Comprar ou construir? 11
Memo para leitores
apressados 12
CAPÍTULO 1
Os primeiros passos
As vias mais diretas 17
Pesquisar e colocar anúncios 17
Trata o próprio 19
Mediadoras imobiliárias 20
Vantagens e inconvenientes 21
Contrato de mediação 23
Deveres das mediadoras para
com os clientes 25
Deveres para com o IMPIC 26
Livro de Reclamações 27
Seguro de responsabilidade civil 28
Promoção imobiliária 28
Publicidade com regras 28
Se alguma coisa não correr bem 30
Cooperativas dehabitação 30
Vantagens das cooperativas 30
Aderir a uma cooperativa 31
A compra de casa 34
E depois da compra? 35
Constituir uma cooperativa 35
Habitação a custos
controlados 36
Câmaras municipais e instituições
de solidariedade social 36
Empresas privadas de construção 37
CAPÍTULO 2
Escolher a casa
Primeiros contactos evisitas 40
Perguntas prévias 41
As visitas 42
Os critérios de escolha 42
Os três pontos de partida 42
Casa nova ou usada? 46
O exterior da habitação 47
O interior da habitação 50
Em caso de dúvida, não compre 52
O preço 53
CAPÍTULO 3
Financiar a casa
Contas poupança-
-habitação 56
Movimentação 57
Transferir a conta 57
O crédito à habitação 57
O preço do empréstimo 58
Garantias 65
Escolher o prazo 66
Reembolso antecipado 68
Crédito para decientes 69
Taxa de juro 69
Restantes características 70
Sem seguro de vida 70
A
Crédito para segunda
habitação 70
Crédito intercalar 71
Para nanciar o sinal 71
Para nanciar a troca de casa 72
Empréstimo particular 73
Leasing imobiliário 74
CAPÍTULO 4
Os cuidados a ter
Conservatória doregisto
predial 76
Vendedor = proprietário? 77
Está hipotecada? 77
Existe alguma penhora? 79
O usufruto foi concedido a outrem? 79
A casa está arrendada? 79
A casa está em tribunal? 79
Serviço de Finanças 80
A casa está inscrita? 82
Existem dívidas? 83
Na câmara municipal 83
Plano Diretor Municipal (PDM) 83
Licença ou autorização já não é
necessária 84
Direito de preferência 84
No condomínio 85
Mudar para casa nova 85
Mudar para casa em segunda mão 86
O contrato-promessa 86
O que deve conter o contrato? 87
Penalização para os
não-cumpridores 89
Ambos os cônjuges assinam? 90
Validar as assinaturas 90
Centralizar a burocracia 91
Documento particular
autenticado 92
Casa Pronta 92
Casa Simples Casa Segura 93
CAPÍTULO 5
Impostos e outras despesas
Custos associados aocrédito 96
O preço dos documentos 97
Pedir a certidão permanente
do registo predial 97
Reconhecimento das assinaturas
do contrato-promessa 98
Documento particular
autenticado (DPA) 98
Finanças e impostos 98
Imposto do Selo 99
Imposto Municipal sobre
as Transmissões Onerosas
de Imóveis (IMT) 100
Imposto Municipal sobre
Imóveis (IMI) 107
Imposto sobre o Rendimento
das Pessoas Singulares (IRS) 114
Despesas decondomínio 119
CAPÍTULO 6
Seguros
Seguro de incêndio 123
Multirriscos-habitação 123
Edifício e/ou recheio? 123
A
Valor a atribuir ao edifício
e ao recheio 124
Coberturas-base
e complementares 128
Fenómenos sísmicos:
contratar ou não? 131
Prémios 132
Multirriscos-condomínio 133
As vantagens 134
As diculdades 134
Como se processa? 134
Seguro de vida einvalidez 135
Para que serve? 136
Cuidados a ter 136
Um ou dois segurados? 137
Prémios do seguro 138
Dedução scal 138
CAPÍTULO 7
Depois da compra
Garantias e reparação
de defeitos 142
O que pode exigir 142
Mais vale prevenir 143
Como acionar a garantia? 144
Empreitadas 146
Denúncia dos defeitos 146
Aceitação da obra 147
As obras 148
Com controlo prévio 149
Sem controlo prévio 150
O condomínio e as obras 152
Anexos
Modelo 1 Contrato de mediação
imobiliária 156
Modelo 2 Contrato-promessa
de compra e venda 161
Modelo 3 Pedido de revisão
de spread 165
Modelo 4 Exigência de devolução
do sinal 166
Modelo 5 Denúncia de defeitos
em habitação 167
Modelo 6 Exigência de reparação
por defeito estrutural
em habitação 168
Modelo 7 Contrato de empreitada
de imóvel 169
A que zona sísmica pertence
a sua cidade? 172
Lista de avaliação dorecheio 178
Legislação em vigor 181
Índice remissivo 187
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COMPRAR E VENDER CASA
A
Se a necessidade de uma habitação condigna é algo comum a todas as pessoas, já
a melhor forma de lhe aceder é muito variável. Embora este livro esteja orientado
para a compra e venda de casa, esta não é a única opção. Muitas pessoas preferem
construir o imóvel ou, simplesmente, arrendar. Caso ainda não tenha decidido
sobre a via que irá seguir, deixamos-lhe alguns critérios importantes. Em seguida,
encontra indicações que podem orientar a leitura deste livro.
Quando arrendar?
Antes de optar por comprar casa, faça contas às poupanças acumuladas, analise
a conjuntura económica do momento e as perspetivas de evolução, contabilize
as despesas associadas à compra e ao arrendamento, a facilidade em conseguir
crédito e as condições em que este é concedido, já para não falar dos seus rendi-
mentos mensais. Os custos iniciais ilustram bem as diferenças entre a compra e o
arrendamento.
Para comprar, além de uma entrada generosa, já que, por norma, os bancos não
emprestam mais do que 90% do valor de avaliação do imóvel, terá de pagar despesas
com a escritura de compra e venda e de registo, Imposto sobre as Transmissões
Onerosas de Imóveis (IMT), Imposto do Selo sobre a compra e sobre o financia-
mento e comissões bancárias. Ao todo, precisa de ter cerca de 20% do preço de
aquisição para pagar, com capitais próprios, aquilo que o empréstimo bancário não
irá cobrir. Passada esta etapa e efetuada a compra, além da prestação mensal, o pro-
prietário terá de pagar os prémios dos seguros de vida e multirriscos exigidos pelo
banco, bem como as despesas de condomínio, obras de conservação e o Imposto
Municipal sobre Imóveis (IMI). Para arrendar, é necessário pagar uma caução (até
ao valor de duas rendas) e também poderá ter de pagar até duas rendas adiantadas.
Assim sendo, no limite, o arrendatário paga quatro rendas no início do contrato, o
que, num cenário de rendas muito elevadas, também é significativo.
Numa primeira abordagem, tudo depende das ofertas disponíveis para cada
opção. Assim, compare o valor das rendas com os encargos de um empréstimo para
compra de casa, para habitações equivalentes e nas zonas que mais lhe interessam.
Vamos a dados concretos. Em média, o total das rendas pagas ao longo de um ano
ronda 5% a 7% do valor da habitação. Assim, para uma casa de 200mil euros, a renda
mensal poderia ser, por exemplo, de 1000euros (200000×6%÷12). Caso adquirisse
esta casa recorrendo ao crédito bancário, quanto ficaria a pagar mensalmente?
Isso dependeria das condições negociadas com o banco. Vejamos alguns cenários
possíveis. Se pedisse um empréstimo de 180 mil euros (recordamos que, por norma,
os bancos só concedem crédito até ao máximo de 90% do valor do imóvel), a pagar