14.ª edição, revista e atualizada
E-BOOK
DECO PROTESTE DIGITAL
condómino
Guia do
Regras e conselhos para
bem viver em condomínio
GUIA DO CONDÓMINO
Regras e conselhos para bem viver em condomínio
Revisão técnica: Sofia Lima
Colaboraram nesta edição: Magda Canas, Nuno Rico e Sandra Justino
Projeto gráfico, paginação e capa: Alexandra Lemos
Formato digital: Isabel Espírito Santo e Paula Sofia Silva
Fotografia da capa: iStock
Coordenação editorial e redação: Paula Sofia Silva
Revisão de texto: Ana Cristina Câmara
Diretora e editora de publicações: Cláudia Maia
© 1996-2022 DECO PROTESTE, Editores, Lda.
Todos os direitos reservados por:
DECO PROTESTE, Editores, Lda.
Av. Eng. Arantes e Oliveira, 13
1900-221 LISBOA Tel. 218 410 800
Correio eletrónico: guias@deco.proteste.pt
1.ª edição: dezembro de 1996
14.ª edição: novembro de 2022
Esta edição não contempla alterações
posteriores a novembro de 2022.
Depósito legal n.º 504838/22
ISBN 978-989-737-159-2
Impressão: AGIR
Rua Particular, Edifício Agir
Quinta de Santa Rosa
2680-458 CAMARATE
Esta publicação, no seu todo ou em parte,
não pode ser reproduzida nem transmitida
por qualquer forma ou processo, eletrónico,
mecânico ou fotográfico, incluindo fotocópia
ou gravação, sem autorização prévia
e escrita da editora.
deco.proteste.pt/guiaspraticos
A
Prefácio
A vida em condomínio é fértil em situações de conflito e, muitas vezes, falta
informação que ajude os condóminos e a administração a evitá-los ou a
resolvê-los. Desde a difícil cobrança das dívidas dos condóminos às regras da
boa vizinhança, passando pelas necessárias obras de conservação e a gestão
financeira do condomínio, são muitas as questões a requerer uma resposta
célere e eficaz para assegurar a segurança do prédio e o bem-estar dos seus
habitantes.
Este guia tem como principal finalidade ajudar os condóminos portugueses
a encontrar essas respostas, facilitar o entendimento da lei e esclarecer as
dúvidas que possam resultar da sua aplicação. No final apresentamos alguns
exemplos dos documentos necessários à administração do condomínio (regu-
lamento, convocatórias, atas, etc.), com os diversos elementos que devem
conter. Os formulários que disponibilizamos podem ser utilizados, por vezes
com pequenas adaptações, na maioria das situações.
Entre as novidades desta 14.ª edição, destacam-se a obrigatoriedade de o
administrador emitir uma declaração de encargos, a pedido do condómino
que vai vender a sua fração, bem como a possibilidade de enviar convoca-
tórias por correio eletrónico e de efetuar assembleias de condóminos com
recurso às novas tecnologias de comunicação à distância.
A
Índice
Introdução
Os documentos a consultar 10
Edifício novo, condomínio novo 11
CAPÍTULO 1
Direitos e deveres dos condóminos
O que é um condomínio? 14
A génese dos condomínios 14
O título constitutivo 15
A propriedade comum 17
As despesas comuns 17
Casos particulares 18
As quotas 19
Outras prestações 21
Quando um condómino não paga 22
O que está vedado ao condómino 25
A boa vizinhança 25
A proteção da vida em condomínio 29
Resolver conflitos entre condóminos 32
As regras do arrendamento 38
Arrendamento de partes comuns 38
Arrendamento de frações autónomas 41
Alojamento local 43
Livro de informações obrigatório 43
O que pode o condomínio fazer? 44
CAPÍTULO 2
Administração do condomínio
A assembleia de condóminos 46
Que poderes tem a assembleia? 46
Reuniões: quando e onde? 47
Convocar a assembleia 48
Um homem, muitos votos 50
Maiorias 50
Para chegar à deliberação 50
Se tiver de faltar a uma reunião 53
A administração 56
Designação: uma tarefa difícil 56
Quais as tarefas do administrador? 59
Exoneração 64
CAPÍTULO 3
Obras no condomínio
Antes de pôr mãos à obra 66
Conservar é preciso 66
Inovar nem sempre é possível 68
Obras em casa 72
Obras em frações ou partes comuns
arrendadas 75
Livre execução ou sob licença? 75
Outras formalidades 77
Acompanhar as obras 79
Alterações ao projeto 79
Cuidados a ter com empreitadas 79
Depois da obra feita 83
Autorização de utilização 83
Vistoria 83
Alterações ao uso 84
Conflitos com as câmaras 85
Responsabilidade do condomínio 85
A destruição do edifício 87
A
Garantias e reclamações 87
Garantia dos bens imóveis 88
Garantias dos bens móveis 89
Defeitos em obras por empreitada 91
Como resolver os conflitos 91
Problemas em edifícios ou em obras
por empreitada 92
Problemas em equipamentos 92
CAPÍTULO 4
Gestão financeira do condomínio
Contas bancárias 96
Para as despesas correntes 96
Para as despesas extraordinárias 97
Para outras despesas 99
Aplicação dos excedentes 99
Financiamento de obras 101
Empréstimos bancários 101
O Programa RECRIPH 103
O Programa SOLARH 104
Programa 1.º direito 105
Seguros 106
Seguros multirriscos 106
Seguros de acidentes de trabalho 113
Documentos necessários
à administração
MODELO 1: Regulamento do condomínio 118
MODELO 2: Convocatória 126
MODELO 3: Ata da assembleia de
condóminos 128
MODELO 4: Ata da assembleia de
condóminos (sem quórum) 133
MODELO 5: Lista de presenças 135
MODELO 6: Procuração duradoura 136
MODELO 7: Procuração para
uma só assembleia 137
MODELO 8: Ratificação 138
MODELO 9: Proposta de orçamento 139
MODELO 10: Apresentação das contas
do ano anterior 142
MODELO 11: Contrato de empreitada
em imóveis 144
MODELO 12: Declaração de rendas
respeitantes a partes comuns 148
Anexos
A que zona sísmica pertence
oconcelho onde vive? 150
Legislação em vigor 156
Índice remissivo 157